Rychlý kontakt

Komunistická strana Čech a Moravy
Politických vězňů 9
111 21  Praha 1

tel.: 222 897 111
e-mail: info@kscm.cz

Publikace: Kdo nám chce zatrhnout TTIPec?

Přihlášení

Transparentní účet
Centrální facebookový profil KSČM
Petice proti cizím armádám a základnám na území ČR
Občanská poradna
Připojte se k nám
Komise žen ÚV KSČM
Mladí komunisté

KSČM v krajích

 

ÚVODNÍ STRÁNKA | Odborné zázemí | Bytová politika

Bytová politika

Přístupy KSČM k eliminaci dopadů nárůstu nájemného

(31.10.2009) Přístupy KSČM k eliminaci dopadů nárůstu nájemného na sociálně slabší nájemníky. Výstavba obecních nájemních bytů s nákladovým nájemným. Cenově dostupné bydlení pro mladé rodiny.

 



KSČM se otázkami bydlení jako základního práva a potřeby pro občany i rodinu zabývá programově. Uvedená součást obecní i celostátní politiky je součástí všech koncepčních i programových dokumentů. Od posledního projednávání na 3. schůzi VV ÚV KSČM dne 22. 8. 2008 došlo k řadě změn, které poznamenaly život české společnosti. Přesto je třeba potvrdit, že není nutné měnit koncepční dokumenty, pouze reagovat na změny v systému, který je vystaven i působení celospolečenské krize.

 

VV ÚV KSČM se touto problematikou zabýval dne 18. 9. 2009 na své 16. schůzi. Připomínky a náměty jsou zapracovány do tohoto materiálu.

 

A) Východiska

Podíl všech výdajů spojených s bydlením na rozpočtu domácností už v ČR dosahuje v průměru 25%, u mnoha uživatelů bytů však představuje dokonce více jak polovinu jejich příjmů. Nejtíživější jsou poměry v nájemném bydlení, kde dnes žije asi pětina českých domácností. Zejména domácnosti důchodců se tzv. jednostranným zvyšováním nájmů v podstatě dostávají na samou hranici ztráty domova.

Realitní trh se v krizi zastavil. Developeři postupně dokončují rozpracované projekty, nová výstavba vázne, meziročně klesá stavebnictví bytů. Lidé víc upřednostňují jistý nájem před nejistým a drahým nákupem (ceny realit neklesly tolik jako kupní síla obyvatel). A to především z důvodu jistot nájemníka při normálním chování včetně případů pomoci při nedostatku prostředků. Vlastnické bydlení už nemá takovou prioritu jako v 90. letech.

Prodloužení deregulace do roku 2012 ale jistotu v oblasti nájemného neskýtá. Vývoj nájemného je přitom velmi diferencován podle lokalit. Průměr za standardní byt byl loni v Praze 10 tisíc Kč, v Brně přes 8 tisíc Kč, v Ostravě pod 8 tisíc Kč, na druhou stranu např. v Bruntále 5 tisíc Kč či v Semilech 4 tisíce Kč.

Nejde jen o pozastavení růstu nájmů, ale o navrácení činží do reálně spočítaného rozměru, respektující stupeň opotřebení bydlení, sociální poměry nájemníků i jejich vlastní investice do původně snížené kvality bydlení. Dalším problémem je neodpovídající struktura nabídky bydlení. Ve velkých městech dominují drahé a přitom poměrně staré byty. Jít do směny bytu představuje riziko, že i za velké peníze získáte horší smlouvu. Pokud je pro uživatele bytu bydlení nad jeho majetkové poměry, nemá prostě kam jít.

O zajištění bydlení se musí podělit občané, jejich sdružení, obce, kraje i stát. Úspěšnost přitom bude záležet na jednoznačném rozdělení kompetencí, aniž by některé byly opomenuty a jiné duplovány.

Financování obcí je jedním ze základních úkolů pro rozvoj samosprávy. Základem je požadavek, aby byla nastolena metoda, která bude funkční, dlouhodobě stabilní a přitom bude účetní pořádek a občané budou mít pocit spravedlnosti. Tímto systémem bude třeba nahradit dotace a potlačit tak prokorupční prostředí.

Pro financování obcí používat model rozpočtového určení daní, který bude respektovat počet obyvatel, rozlohu území, délku komunikací, počet obyvatel v centrálním sídle, počet žáků ve školách a seniorů v domovech důchodců, funkce státní správy, které obec plní (zejm. 205 obcí s rozšířenou působností), ale ještě další prvky, např. složitost terénu a nadmořskou výšku v území.

 

Potřebuje obec vlastní nájemní byty?

Obec (v Praze a ve statutárních městech i městské části) musí plnit funkce, které od ní občané očekávají. Existuje a v současné společnosti bude vždy existovat kolem deseti procent rodin, žijících na hranici chudoby, kterým by měla obec poskytnout důstojné bydlení (nedosáhnou na hypotéku, nesloží vklad do družstva). Dále existují profese (policie, učitelé, hasiči, zdravotní sestry, atd.), kde aktivní bytová politika může pomoci při stabilizaci těchto služeb v území, jsou tu mladé rodiny, které je potřeba přivést do stárnoucích obcí. Vše významně souvisí s politikou zaměstnanosti. Dále bude třeba náhradní bydlení při stavebních haváriích, při nenadálých tíživých sociálních situacích v rodinách a při živelných katastrofách – to vyžaduje operativně volné byty pro dočasný azylový pobyt.

Obec potřebuje také byty pro chráněné dlouhodobé bydlení – pro důchodce, domy s pečovatelskou službou (DPS) a s gerontologickou péčí. Není však nutné, aby takové byty byly v každé obci, je ale třeba, aby uvedenou potřebu řešily všechny obce s rozšířenou působností v rámci svého správního obvodu. V souvislosti s pronájmem bytu v DPS (domov s pečovatelskou službou) doporučujeme vyřešit i statut bytu, který žadatel o byt v DPS opouští.

Ve městech, kde dochází k rychlému jednostrannému zvyšování nájemného, se obracejí na obce se žádostí o výměnu bytů lidé (z obecních i soukromých domů), kteří požadují menší byt. Hlavně takové byty by si proto měla města ponechat, aby nemusela draze stavět nové. Je však třeba uvést, že v mnoha městech a obcích takové byty již neexistují, protože jejich privatizace daleko překročila únosnou míru.

Počet nájemních bytů v obecních domech, které bude obec potřebovat, závisí tedy na více okolnostech. Obec městského typu by měla ve svých bytech uplatňovat z výše uvedených důvodů diferencovaně nákladové nájemné.

 

K otázce sociálního bydlení

Odpověď na to, zda obce (bez ohledu na to jak jsou veliké) potřebují vlastní nájemní a tedy i sociální byty, vyžaduje připravit jednoznačnější východiska i pro KSČM.

Konzultace s odborníky potvrdily, že otázky bydlení, včetně sociálního bydlení, jsou složitou společenskou, politickou, legislativní, ale i ekonomickou záležitostí, umožňující ale i podmiňující možnosti spokojeného (uspokojivého) života občanů naší země. Obtížně se proto hledá způsob tvorby zobecňujících principů či zásad, jednoznačně a komplexně definujících sociální bydlení, s univerzální platností na podmínky obcí, měst, krajů i jednotlivých kategorií lidí. Kriteria sociálního bydlení mohou potom být zákonitě odlišné v závislosti na konkrétních podmínkách.

Také z tohoto důvodu je navržen postup a východiska pro možné definování sociálního bydlení, s kterými je potřeba dále v rámci KSČM, činností poslanců a senátorů, odborného zázemí a zejména v legislativní činnosti pracovat:

  1. Sociální bydlení (jako legislativní zkratka) znamená prvořadě systém opatření a podmínek z různých oblastí práva. V České republice dosud chybí právní předpisy, existují pouze dílčí definice, např. pro výši DPH, rozdělení pravomocí a kompetencí mezi subjekty, zajišťující sociální bydlení.
  2. Aktuálně chybí vymezení cílové skupiny pro sociální bydlení, určení adresátů uživatele, stanovení jejich práv ale i povinností. Povinnosti přitom lze ukládat pouze zákonem. Existuje rozpor s očekáváním jednotlivce i rodiny. Přitom ČR přijala Mezinárodní pakt o sociálních, hospodářských a kulturních právech (OSN), ale bydlení je zatím jen obecně podpořeno ústavním pořádkem.
  3. Za základ pro definování podstaty sociálního bydlení z pozice KSČM je nutno považovat právo na bydlení, jako základní lidské právo. Proto je nezbytné, aby bydlení bylo sociálně dostupné a dosažitelné za standardních podmínek pro všechny obyvatele i rodiny.
  4. Všichni, kdož jsou zaměstnáni, na zaměstnání se připravují, nebo jsou již v důchodu, by měli mít možnost zajistit si dostupné bydlení v bytě, přiměřeném svou velikostí počtu členů rodiny.
  5. Aby tomu tak bylo, nesmí náklady na bydlení přesáhnout obvyklou část rodinného rozpočtu. To lze zaručit legislativní úpravou zákona o nájemném a cenách služeb, spojených s bydlením (dnes tisk č. 631 PS PČR), podporou výstavby družstevních bytů, dočasně i odpovídajícím příspěvkem na bydlení.
  6. Pouze pro část občanů s dočasným či trvalým omezením přístupu k bydlení, která je již specifikována v předchozích dokumentech KSČM, bude třeba, aby společným působením státu, kraje a obcí, včetně specifického postavení obcí s rozšířenou působností, bylo zajištěno sociální bydlení.
  7. Za něj lze považovat nízkonákladové bydlení v bytě přiměřené velikosti, pobytová zařízení v režimu sociálních služeb a specifická ubytovací zařízení (s lékařskou péčí). Přitom ve všech případech musí mít bydlení takovou kvalitu, aby jedinec ani rodina ho nepociťovali jako jinou újmu. Plnění určitých povinností daných zákonem, se přitom předpokládá.
  8. Podle jiného úhlu pohledu např. MMR, sociální bydlení představuje nájemní bydlení osob se zvláštními potřebami, které vyplývají z osobního stavu těchto osob a jsou charakteristické jejich nízkou příjmovou úrovní, sníženou soběstačností či rizikovostí chování z pohledu pronajímatele. Z pohledu některých evropských národních organizací lze za sociální bydlení považovat průnik tří domén – fyzické, právní a sociální. Znamená to – zajištění „střechy nad hlavou“, jistotu užívacího práva k bytu, plus soukromý a bezpečný prostor pro sociální vztahy. 
  9. Povinnost tvorby (nebo udržení) bytového fondu, nezbytného pro potřebu sociálního bydlení pro územní obvod (obce, obce s rozšířenou působností, kraje), je nutné stanovit novým zákonem.

V oblasti bydlení je třeba:

  • Zpracování politiky bydlení jako součásti rozvoje každé obce. Zajištění bydlení pro obyvatele obce, včetně řádné péče o stávající bytový fond a výstavbu nových bytů. Udržet optimální počet bytů (min. 60 na 1000 obyvatel) ve vlastnictví obce městského typu. Předcházet tím vyčlenění některých skupin občanů nebo vzniku ghett.
  • Ve spolupráci s krajem zajistit v rámci obcí s rozšířenou působností pro každých 1000 obyvatel obce nejméně 4 místa v domovech důchodců, 4 místa v domech s pečovatelskou službou (DPS) a 2 místa s gerontologickou zdravotní péčí.
  • Vymezit vhodné lokality pro výstavbu bytů v územním plánu každé obce.
  • Výstavba družstevních domů a bytů na neziskovém principu s pomocí SFRB a stavebního spoření.
  • Výstavba obecních nájemních bytů s nákladovým nájemným pro určité skupiny obyvatel, např. pro seniory a sociálně slabší rodiny. Chráněné bydlení včetně resociačních programů pro špatně přizpůsobivé občany, bezdomovce, apod.
  • Výstavba rodinných domků na venkově. Výhodné finanční i právní podmínky pro stavbu nových domů či rekonstrukce a dostavby stávajících venkovských staveb, včetně infrastruktury (přístupových komunikací, vodovodu, plynu a kanalizace).
  • Ročně je třeba dokončovat minimálně 40 000 bytů. Poznámka: Jde jen o obnovu bytového fondu a udržení stávajícího počtu bytů. Lze prokázat, že pokud se v ČR postavilo ročně méně než 37 tisíc bytů, počet obyvatel klesal.
  • Výnosy z prodeje nepotřebných obecních bytů a z nájemného užívat pouze pro opravy, modernizaci a rekonstrukce obecních bytů a domů.
  • Využívat finanční prostředky ze Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) i z programů EU pro generální opravy panelových domů a regeneraci sídlišť.
  • Zcela přepracovat zásady programu „Zelená úsporám“.
  • Financovat podporu bydlení jen z programů Ministerstva pro místní rozvoj.

 

Byty mají sloužit k bydlení.

    • Ochranu nájemníků (včetně nesezdaných rodin s dětmi) podle občanského zákoníku a doplnění zákona o sjednávání nájemného z bytů do právního pořádku ČR.
    • Zlepšení vztahů pronajímatel – nájemce. Omezení podvodů s nájemními byty, spekulací s byty a s fingovanými přechody nájmů (vždy se ztrátou nájemního práva).
    • Nepronajaté byty, které nebudou nabídnuty obci, zatížit místním poplatkem, a také daní z majetku. Zde je nutná úprava zákona. Poznámka: Standardem je 3 % nepronajatých bytů, v ČR je jich prý až 12 %.
    • Stanovit místně obvyklé náklady na správu bytových domů jako závazný podklad pro určování výše nájemného. Na tomto podkladě připravit zákon o sjednávání nájemného.

 

V oblasti hospodaření s energií je nutno prosadit po dokončení aktuálně potřebné obnovy fasády a výměně oken takovou regulaci tepelné soustavy, kdy bude upravována činnost regulačních ventilů na radiátorech aktuálně podle teplot v místnostech, zjišťovaných na podkladě dálkového snímání. Takový systém, doplněný moderním způsobem měření individuálně spotřebovaného tepla, splní optimálně požadavky na úsporu tepelné energie. K tomu bude třeba ale i částečná úprava zákonů, aby bylo možné sjednávat individuální smlouvy o dodávce nebo poddodávce tepla.

 

Výstavba družstevních bytů

V říjnu roku 2005 začal platit nový zákon č. 378/2005 Sb., o výstavbě družstevních bytů s podporou SFRB, reálně však SFRB podpořil dosud jen asi dvacet družstev při výstavbě bytů.

Samotná družstva nemají příliš zájem o výstavbu nových bytů. Jde přitom o možnost stotisícové dotace a sedm set tisíc úvěru se tří procentním úrokem na dvacet let pro každý byt. Zejména jde o nízkoúročné úvěry a garance od SFRB. Pro začátek výstavby by tak měly úplně postačit úspory a úvěr z jediného cyklu stavebního spoření.

Splátky za takto postavený byt by neměly překročit 80 korun z metru čtverečního měsíčně. V tom je uvedena i částka patnácti korun na nutnou správu nového domu včetně fondu oprav.

Problémem je získat vhodný pozemek. A zde je příležitost pro komunální politiku bydlení, pokud zastupitelé budou chtít naplnit jednu ze základních rolí obce.

Svou roli zde sehrálo jistě zařazení bytových družstev pod působnost obchodního zákoníku s cílem tvořit zisk, místo záměru neziskového sektoru – postavit nové byty pro své členy. Tohoto počinu zákonodárců z roku 1991 mohou současní mladí litovat. Podstatné zlepšení by měl přinést zákon č. 125/2008 Sb., který v § 384 stanoví, že právní formu bytového družstva lze změnit jen se souhlasem všech členů.

Prováděcí předpisy pro výstavbu bytů ze SFRB jsou velmi komplikované, určitě by je bylo třeba zjednodušit. Ne však proto, aby podporu šlo zneužít, ale proto, aby se nikdo nemohl vymlouvat, že právě tato složitost je příčinou, proč se program ještě nerozvinul. Faktem ale bude i to, že v bytech, postavených za dvacet tisíc za čtvereční metr, by vznikla obrovská konkurence prodejcům, kteří dnes uspějí i s cenou, ve které je stoprocentní zisk investora.

V rozvoji výstavby bytů neziskovými družstvy ze SFRB je šance pro mladé rodiny. Odborné zázemí KSČM má připraveny podklady a rozpočty pro výstavbu, které může nabídnout. Zdvojnásobení limitu podpory De minimis od letošního roku je přínosem.

Již dříve jsme prokázali, že stát by neprodělal ani při tři sta tisícové dotaci na jeden byt. Nejlepším doporučením pak ale bude prvý úspěšně dokončený projekt. Ke každé koruně, kterou stát vloží do podpory bydlení, jsou občané ochotni připojit svých až deset korun. Na růstu pracovních příležitostí se dotační koruna státu rychle a násobně vrací.

Ukazuje se jako krátkozraké, když nejsou doplňovány prostředky SFRB. Z tohoto pohledu jsou dokonce přímo škodlivé návrhy na zrušení daní z převodu nemovitostí. Naopak, zvýšení současné sazby ze tří na pět procent pro majetky třeba nad pět milionů by právě mohlo být tím potřebným a každoročně obnovovaným zdrojem fondu.

Dotace MMR pro obce ale i soukromé či právní osoby podporují výstavbu sociálních nájemních bytů (nové byty, rekonstrukce, přístavby), které po 10 letech využívání k sociálnímu bydlení mohou být volně využity. Podmínkou je nájemné do 43 Kč na metr v roce 2010 a navyšování jen o inflaci. Sociální byty jsou určeny sociálně slabším domácnostem, lidem se sníženou soběstačností, seniorům nad 75 let.

 

B) Návrhy pro eliminaci dopadů růstu nájemného

a) Rozdělení kompetencí mezi obce a kraj – Všechny obce, s výrazným rozlišením mezi obce a města, by měly využít zdrojů MMR a SFRB k výstavbě bytů pro sociálně potřebné občany a rodiny, definované úrovní příjmu. Navrhujeme, aby v případě zvýšení rodinných příjmů nebylo třeba byt opouštět, ale upravilo by se nájemné. Bude třeba za tím účelem upravit vládní nařízení pro podporu výstavby takto podporovaných bytů. Důvod: Občané mohou v ČR za prací dojíždět, děti však jsou orientovány na určitý systém školní výuky, proto je změna nežádoucí. Dále se tímto krokem předchází vzniku ghett.

b) Výše sociální podpory pro bydlení musí dosáhnout úrovně, která pokryje obcím nákladové nájemné v přiměřeném bytě.

c) V rámci obcí s rozšířenou působností je třeba organizovat bydlení pro seniory a s koordinací kraje pak chráněné bydlení s gerontologickou péčí. (Poznámka – chybí okresy!). Počty jsou uvedeny výše.

d) Rehabilitovat družstevní bydlení. Upravit zákon č. 378/2005 Sb. o výstavbě družstevních bytů ze SFRB tak, aby fond garantoval úvěry, které by poskytovaly stavební spořitelny se současným režimem státní podpory. Touto formou je možné stavět byty pro mladé rodiny, ale i pro seniory. Nájemné včetně splátek úvěrů by nemělo převýšit 90 korun měsíčně z metru čtverečního. Odhad pro ČR – 10 000 bytů ročně. Žádoucí by byla i dotace cca 300 000 Kč na byt, která by se státu v každém roce ihned vrátila například v podobě nových pracovních míst, oživení stavebnictví, zvýšení spotřeby obyvatelstva apod.. Tím by se měsíční platba výrazně snížila.

e) Předložit návrh zákona o sjednávání nájemného a služeb, spojených s bydlením. Dopracovat podklady v KPN (komplexní pozměňovací návrh) ke sněmovnímu tisku č. 631, který má deklarovanou podporu SON, organizací seniorů i odborů. Zákon by měl vycházet ze skutečných nákladů, vynaložených na správu domu a jeho modernizaci, které se místně liší, ale v současnosti postačují ve výši kolem 30 korun z metru čtverečního měsíčně, a přinášejí přiměřený zisk.

f) Prosadit, aby nepronajaté byty, které nebudou nabídnuty obci, byly zatíženy místním poplatkem a daní z majetku.

g) Ukončit v roce 2010 zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. a jeho platnost.

h) Zavést měření spotřeby vody a tepla a umožnit sjednávání individuálních smluv o jejich dodávce nebo poddodávce.

i) Iniciovat změnu exekučního práva.

j) V odborném zázemí KSČM:

      • vyhodnotit data o ohrožených rodinách, shromáždit a využít dostupné zdroje, existující studie a aktuální výsledky šetření obcí
      • provést rozbor stavu a vyhodnocení příčin, navrhnout způsoby řešení – návrhy zákonů, vymezení úlohy obcí a měst, regionů
      • vzhledem k tomu, že se jedná o průřezovou problematiku, stanovit kompetence a odpovědnost složek odborného zázemí ÚV KSČM
      • v odborném zázemí iniciovat právní úpravu lichvy, současná úprava o tzv. dobrých mravech je nedostatečná

 

Zdroj: Odborné zázemí ÚV KSČM
© KSČM 2003 - 2014. Všechna práva vyhrazena